هنگامی که فردی فوت می‌کند، اموال و دارایی‌های او طبق قانون ارث به بازماندگانش منتقل می‌شود. به املاکی که از متوفی به وراث می‌رسد، ملک ورثه ای می گویند.
خرید ملک ورثه‌ای، به دلیل وجود وراث متعدد و پیچیدگی‌های حقوقی آن، نیازمند دقت و توجه فراوان است. در این مقاله، به بررسی چیستی ملک ورثه ای، قوانین مربوط به آن و نکاتی که وراث در هنگام برخورد با این نوع املاک باید مدنظر قرار دهند، می پردازیم.
ملک ورثه ای چیست؟
ملک ورثه ای به هر نوع ملکی اطلاق می شود که از طریق وراثت به فردی منتقل شود. این املاک می‌توانند شامل خانه، آپارتمان، زمین، مغازه و سایر املاک و مستغلات باشند.
همچنین بخوانید !! بهترین وکیل کیفری
معایب و مزایا ملکه ورثه ای
مزایا
ملک‌های ورثه‌ای به دلیل شرایط خاص خود، ممکن است از قیمت پایین‌تری نسبت به سایر املاک مشابه برخوردار باشند.
املاک ورثه‌ای در انواع مختلف از نظر کاربری، متراژ و موقعیت جغرافیایی موجود هستند.
معایب
گاه اختلاف نظر بین وراث در مورد نحوه تقسیم ارث و سهم هر یک از آنها، می‌تواند چالش‌برانگیز باشد.
انجام مراحل قانونی مربوط به ملک ورثه‌ای، ممکن است زمان‌بر باشد.
در برخی موارد، ممکن است ملک ورثه‌ای دارای مشکلات حقوقی مانند اختلافات ثبتی یا وراثی باشد.
به یاد داشته باشید که بهتر است قبل از خرید یا فروش ملک ورثه ای، حتماً با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید.در این خصوص نیز می توانید از طریق شماره تماس های درج شده در وب سایت، با ما تماس حاصل نمایید.
قوانین مربوط به خرید و فروش ملک ورثه ای
قوانین مربوط به ارث و میراث در ایران بر اساس قانون امور حسبی و قانون مدنی تعیین شده‌اند. طبق این قوانین، سهم هر یک از وراث از اموال متوفی به نسبت نسبت و طبقه ارثی آنها مشخص می‌شود.
اولین قدم برای انجام هرگونه معامله با ملک ورثه‌ای، اخذ گواهی انحصار وراثت از مراجع قضایی است. این گواهی نشان‌دهنده تعداد وراث و سهم هر یک از آنها از ماترک است.
برای انجام هرگونه معامله با ملک ورثه‌ای، رضایت تمام وراث الزامی است. در غیر این صورت، هر یک از وراث می‌توانند به طور مستقل سهم خود را از ملک به شخص دیگری بفروشند.
در هنگام معامله ملک ورثه ای، باید مالیات نقل و انتقال به اداره امور مالیاتی پرداخت شود.
قبل از انجام هرگونه معامله با ملک ورثه‌ای، باید از عدم وجود احکام و دیون بر روی آن اطمینان حاصل کرد.
در صورتی که متوفی وصیت نامه معتبر داشته باشد، مفاد آن در مورد املاک وراثی لازم الاجرا است.
همچنین بخوانید !! بهترین وکیل امور خانواده
نکات مهم در خصوص معاملات ملک ورثه ای
بررسی اسناد و مدارک
اولین قدم، بررسی سند مالکیت ملک است. در سند مالکیت باید مشخص باشد که ملک به نام چه کسی بوده و در حال حاضر متعلق به چه کسی است.
گواهی انحصار وراثت: از فروشنده بخواهید گواهی انحصار وراثت را ارائه دهد. این گواهی نشان دهنده تعداد وراث و سهم هر یک از آنها از ماترک (اموال و دارایی‌های متوفی) است.
وکالت نامه: در صورتی که با وکیل یکی از وراث معامله می‌کنید، حتماً از وکالت نامه معتبر و مطمئن اطمینان حاصل کنید.
مفاصاحساب مالیاتی: برای اطمینان از عدم وجود بدهی مالیاتی برای ملک، از فروشنده مفاصاحساب مالیاتی متوفی را درخواست کنید.
احراز هویت وراث
در معامله ملک ورثه ای، باید با تمام وراث یا وکلای قانونی آنها به طور مستقیم صحبت و مذاکره کنید.
هویت وراث را از طریق مدارک شناسایی معتبر مانند کارت ملی یا شناسنامه بررسی کنید.
در صورت وجود وراث زیر سن قانونی، حتماً از حضور قیم قانونی آنها در معامله اطمینان حاصل کنید.
توافق وراث
برای انجام هرگونه معامله با ملک ورثه‌ای، توافق تمام وراث الزامی است.
در مورد قیمت نهایی، نحوه پرداخت، زمان تحویل ملک و سایر شرایط معامله به طور کامل با تمام وراث به توافق برسید.
توافقات خود را به صورت کتبی در قالب مبایعه‌نامه تنظیم و به امضای تمام وراث برسانید.
بررسی وضعیت ملک
از نظر فنی و فیزیکی، وضعیت ملک را به دقت بررسی کنید.
از وجود هرگونه ایراد یا نقص احتمالی در بنا، تأسیسات و یا سند ملک اطمینان حاصل کنید.
در صورت نیاز، از یک متخصص فنی یا کارشناس حقوقی برای بررسی وضعیت ملک کمک بگیرید.
انجام مراحل قانونی
پس از توافق نهایی و تنظیم مبایعه‌نامه، باید مراحل قانونی مربوط به انتقال سند انجام شود.
این مراحل شامل تنظیم سند انتقال در دفترخانه، پرداخت مالیات نقل و انتقال، پرداخت هزینه‌های شهرداری و سایر اقدامات قانونی لازم است.
همچنین بخوانید !! وکیل کاهش سن در شناسنامه
قوانینی که باید در حین خرید ملک ورثه ای به آن توجه کنید
تنظیم مبایعه نامه: مبایعه‌نامه باید به طور دقیق و کامل تنظیم شود و شامل تمام اطلاعات و شرایط توافق شده بین طرفین معامله باشد.
حضور در دفترخانه: برای انتقال سند ملک به نام خریدار، باید با تمام وراث یا وکلای قانونی آنها به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کنید.
پرداخت ثمن معامله: ثمن معامله باید به طور کامل و به نسبت سهم هر یک از وراث به آنها پرداخت شود.
انجام تعهدات: پس از انجام معامله، هر یک از طرفین موظف به انجام تعهدات خود طبق مفاد مبایعه نامه هستند.
نکاتی که بعد از خرید ملک ورثه ای انجام می شود
ثبت سند به نام خریدار: پس از انجام مراحل قانونی در دفترخانه، سند ملک به نام خریدار ثبت می شود.
پرداخت مالیات نقل و انتقال: خریدار موظف است پس از انتقال سند، مالیات نقل و انتقال را به اداره دارایی پرداخت کند.
انجام تعمیرات و بازسازی (در صورت نیاز): خریدار می‌تواند پس از خرید ملک، نسبت به تعمیرات و بازسازی آن اقدام کند.
قوانین مزایده ملک ورثه ای
مزایده ملک ورثه‌ای، زمانی انجام می شود که بین وراث در مورد نحوه تقسیم یا فروش ملک به توافق نرسند و به ناچار برای حل اختلاف، از طریق مراجع قضایی اقدام می کنند. در این فرآیند، ملک با نظارت دادگاه به بالاترین قیمت پیشنهادی به فروش می‌رسد و سهم هر یک از وراث از حاصل فروش، به آنها پرداخت می شود.
همچنین بخوانید !! وکیل طلاق توافقی
مراحل قانونی مزایده ملک ورثه ای
تقاضای مزایده: یکی از وراث یا نماینده قانونی آنها با مراجعه به دادگاه محل وقوع ملک، درخواست کتبی خود مبنی بر مزایده ملک را به همراه مدارک لازم ارائه می‌دهد.
تعیین کارشناس: دادگاه پس از بررسی درخواست، یک کارشناس رسمی دادگستری را برای ارزیابی ملک و تعیین قیمت پایه مزایده تعیین می‌کند.
اعلام مزایده: تاریخ و زمان برگزاری مزایده از طریق آگهی در روزنامه کثیرالانتشار، الصاق در محل ملک و سایر روش‌های مقتضی به اطلاع عموم رسانده می‌شود.
برگزاری مزایده: در روز و ساعت مقرر، متقاضیان خرید در محل دادگاه حاضر شده و با ارائه پیشنهادات کتبی خود در مزایده شرکت می‌کنند.
واگذاری ملک به برنده: پس از اتمام مزایده، دادگاه بالاترین پیشنهاد را قبول و ملک را به برنده مزایده واگذار می‌کند.
پرداخت سهم وراث: برنده مزایده موظف است که ثمن معامله را به طور کامل به حساب سپرده دادگستری واریز کند. پس از انجام این کار، دادگاه سهم هر یک از وراث را از حاصل فروش به آنها پرداخت می‌کند.
همچنین بخوانید !! وکیل امور ثبت احوال
نکات مهم در مورد مزایده ملک ورثه‌ای
در دو مزایده اول، قیمت پیشنهادی نباید کمتر از قیمت کارشناسی باشد.
به جز هزینه‌های آگهی، هزینه دیگری برای مزایده ملک ورثه‌ای دریافت نمی شود.
وراث می توانند با شرکت در مزایده، نسبت به خرید ملک اقدام کنند. در این صورت، باید از قبل از دادگاه مجوز لازم را اخذ کنند.
سهم هر یک از وراث باید به طور جداگانه به خود آنها یا وکیل قانونی آنها پرداخت شود.
در صورتی که یکی از وراث در خارج از کشور باشد، مزایده با حضور وکیل قانونی او انجام می شود.
در صورت صغیر بودن یکی از وراث، قیم قانونی او در مزایده به جای او شرکت می کند.
همچنین بخوانید !! وکیل حقوقی
سخن پایانی
ما در این مطلب به قوانین و نکات مهم و کاربردی خرید و فروش قانونی ملکه ورثه ای پرداختیم.
در آخر باید بگوییم که قبل از انجام هرگونه معامله با ملک ورثه‌ای، حتماً با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید.در هنگام معامله، تمام جوانب احتیاط را رعایت کرده و از صحت مدارک و اسناد مربوطه اطمینان حاصل کنید.با اطلاع از قوانین و مقررات مربوط به ملک ورثه‌ای، می‌توانید از بروز مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری کنید.
تیم حقوقی فرشید گراوند تبار اینجاست تا از طریق راه های قانونی، با بهترین روش ممکن به شما کمک کند. برای دریافت راهنمایی های لازم در خصوص قوانین و مقررات خرید و فروش ملکه ورثه ای و انواع مشکلات آن، از طریق شماره های موجود در سایت با ما تماس حاصل نمایید.
خدمات تیم حقوقی فرشید گراوند تبار :
وکیل ملکی ، وکیل مهاجرت ، وکیل بین المللی ، وکیل چک ، وکیل مهریه ، وکیل نفقه
