دعاوی موجر و مستاجر چیست ؟
اجاره:
اجاره، واژه‌ای آشنا و پرکاربرد در زندگی روزمره است که تقریباً همه ما با آن سروکار داریم. از خانه‌های مسکونی گرفته تا واحدهای تجاری و صنعتی، اجاره یکی از اصلی‌ترین شیوه‌های بهره‌برداری از املاک و اموال محسوب می‌شود. در این میان، برای جلوگیری از اختلافات احتمالی میان صاحب‌خانه و مستأجر، قانونگذار چارچوبی مشخص برای تنظیم این روابط در نظر گرفته است.
قرارداد اجاره و قوانین حاکم بر آن در دعاوی موجر و مستاجر:
در حال حاضر، اصلی‌ترین قانونی که بر روابط استیجاری حاکم است، قانون روابط صاحب‌خانه و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ می‌باشد. اما برای اینکه یک قرارداد مشمول این قانون باشد، باید ضوابط خاصی رعایت شود؛ از جمله:
✅قرارداد باید کتبی تنظیم شود.
✅قرارداد در دو نسخه و با امضای دو شاهد و طرفین نوشته شود.
نکته: محل‌های مسکونی که قبل از اجرای این قانون (۱۳۷۶) اجاره داده شده باشند، تحت پوشش قانون سال ۱۳۶۲ هستند. همچنین، محل‌های تجاری که قبل از ۱ مهر ۱۳۷۶ به اجاره داده شده‌اند، تابع قانون مصوب ۱۳۵۶ خواهند بود.
سرقفلی در دعاوی موجر و مستاجر:
🔸سرقفلی یکی از مهم‌ترین مفاهیمی است که در قراردادهای اجاره به‌ویژه در اماکن تجاری مطرح می‌شود.
🔸اگر در قرارداد ذکر شده باشد و مستأجر مبلغی را در ابتدای اجاره به صاحب‌خانه پرداخته باشد، این مبلغ تحت عنوان “سرقفلی” شناخته می‌شود.
🔸در مواردی که قرارداد اجاره قبل از سال ۱۳۷۶ بسته شده باشد یا محل تجاری قبل از ۲۷ آذر ۱۳۶۵ اجاره داده شده باشد، در صورت تخلیه، صاحب‌خانه موظف است مبلغی به مستأجر پرداخت کند.
🔸تغییر کاربری بدون اجازه صاحب‌خانه، منجر به از بین رفتن حق سرقفلی مستأجر می‌شود.
تخلیه ملک در دعاوی موجر و مستاجر:
یکی از چالش‌های اساسی در روابط صاحب‌خانه و مستأجر، مسئله تخلیه است. قانون برای این موضوع شرایطی تعیین کرده است:
🟡اگر قرارداد رسمی باشد، در پایان مدت اجاره، اداره اجرای اسناد رسمی می‌تواند ظرف یک هفته دستور تخلیه را صادر کند.
🟡اگر قرارداد عادی باشد، تخلیه تنها با دستور مقام قضایی امکان‌پذیر است.
🟡علاوه بر این، قانون پیش‌بینی کرده است که در برخی شرایط، قرارداد اجاره می‌تواند پیش از موعد فسخ شود؛ از جمله:
💢تعدی و تفریط مستأجر (مثلا وارد آوردن خسارت عمدی به ملک).
💢انتقال غیرقانونی ملک به شخص ثالث بدون اجازه مالک.
💢عدم پرداخت اجاره‌بها در بازه زمانی مشخص‌شده در قرارداد.
💢نیاز شخصی صاحب‌خانه به ملک برای خود یا خانواده‌اش، البته تحت شرایط خاص.
اجاره‌بها و پول پیش در دعاوی موجر و مستاجر:
☘اجاره‌بها مبلغی است که مستأجر باید در موعد مقرر به صاحب‌خانه بپردازد.
☘مبلغ ودیعه (پول پیش) معمولا به‌عنوان تضمین نزد صاحب‌خانه باقی می‌ماند و در پایان مدت اجاره، باید بازگردانده شود؛ مگر اینکه خسارتی به ملک وارد شده باشد.
☘هرگونه مبلغی که تحت عنوان قرض‌الحسنه، تضمین یا ودیعه میان طرفین ردوبدل شود، دارای اعتبار قانونی است و باید مطابق قرارداد عمل شود.
همچنین بخوانید !! وکیل حقوقی
انتقال محل اجاره به شخص دیگر:
◼اگر مالک، ملک را به شخص دیگری بفروشد، قرارداد اجاره همچنان معتبر خواهد بود، مگر اینکه در قرارداد، شرط دیگری درج شده باشد.
◼در اماکن تجاری که قبل از ۱۳۷۶ اجاره داده شده‌اند، یا در مواردی که مستأجر مبلغی به‌عنوان سرقفلی پرداخت کرده باشد، انتقال ملک به شخص دیگر بدون اجازه صاحب‌خانه می‌تواند منجر به تخلیه ملک شود، اما صاحب‌خانه باید نیمی از مبلغ سرقفلی را به مستأجر پرداخت کند.
◼قرارداد اجاره چیزی فراتر از یک توافق ساده است. بی‌توجهی به جزئیات و عدم آگاهی از قوانین می‌تواند طرفین را درگیر چالش‌های حقوقی کند. تنظیم یک قرارداد دقیق و آگاهانه، نه‌تنها از اختلافات جلوگیری می‌کند، بلکه مسیر تعامل میان صاحب‌خانه و مستأجر را نیز هموار می‌سازد. پس، پیش از امضای هر قراردادی، آگاه باشید که چه حقوق و تعهداتی در انتظار شماست!
دعاوی مالی صاحب‌خانه و مستأجر:
دعاوی مالی بین صاحب‌خانه و مستأجر، یکی از پرتکرارترین پرونده‌هایی است که هر روز در دادگاه‌ها به جریان می‌افتد. در بیشتر این موارد، یک طرف به تعهدات خود پایبند نبوده و همین خلف وعده، آتش اختلاف را شعله‌ور می‌کند. گاهی این نزاع‌ها در همان مراحل اولیه، با پادرمیانی بزرگان محل یا همسایگان به صلح ختم می‌شود، اما بسیاری از اوقات، طرفین تصمیم می‌گیرند که با سلاح قانون، حق خود را از دیگری بستانند.
مستندات در دعاوی موجر و مستاجر:
هنگامی که این اختلافات به دادگاه کشیده می‌شود، دیگر حرف‌ها و قول‌های شفاهی ارزشی ندارند. تنها چیزی که قاضی را قانع می‌کند، اسناد و مدارک قانونی است. ممکن است دو طرف در ابتدا بر اساس یک توافق دوستانه و شفاهی به قرارداد نانوشته‌ای پایبند بوده باشند، اما همین توافقات نانوشته، زمانی که اختلاف رخ دهد، هیچ جایگاهی در دادگاه نخواهد داشت.
نقش وکیل دعاوی موجر و مستاجر:
در این میان، حضور یک وکیل یا مشاور حقوقی، می‌تواند سرنوشت پرونده را تغییر دهد. وکیلی که بارها و بارها در پرونده‌های مشابه جنگیده و به‌خوبی می‌داند که کدام مسیر، موکلش را به پیروزی نزدیک‌تر می‌کند. او نه‌تنها از قوانین آگاه است، بلکه با تجربه‌ی عملی خود، می‌تواند از پیچ‌وخم‌های حقوقی، بهترین مسیر را برای اثبات حق انتخاب کند.
برای این منظور تیم‌حقوقی فرشید گراوند بهترین وکلا را برای رسیدگی به پرونده‌های شما قرارداده است.09363145061
چرا کار به دادگاه کشیده می‌شود؟
در دنیایی که بسیاری از انسان‌ها، یا فراموشکارند یا به عهد خود پایبند نمی‌مانند، طبیعی است که اختلافات مالی صاحب‌خانه و مستأجر، به‌سادگی حل نشود. برخی ترجیح می‌دهند با میانجی‌گری، کار را تمام کنند؛ اما برخی دیگر، می‌خواهند نشان دهند که اهل کوتاه آمدن نیستند. اینجاست که راهروهای دادگاه، میزبان پرونده‌ای دیگر می‌شود؛ پرونده‌ای که شاید با یک تعهد ساده، هرگز به اینجا نمی‌رسید.
همچنین بخوانید !! وکیل ملکی
انواع دعاوی مالی صاحب‌خانه و مستأجر:
اختلافات مالی میان صاحب‌خانه و مستأجر طیف گسترده‌ای دارد، اما برخی از این دعاوی، پرتکرارتر و چالش‌برانگیزتر از بقیه هستند. در این میان، دو مورد بیش از همه، پای طرفین را به مراجع قانونی باز می‌کند:
1. عدم پرداخت اجاره:
💢یکی از مهم‌ترین دلایل بروز اختلافات مالی میان صاحب‌خانه و مستأجر، عدم پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر است. در هر قرارداد اجاره، مبلغ و زمان پرداخت به‌وضوح مشخص می‌شود و انتظار می‌رود که مستأجر به این تعهد پایبند باشد.
💢در مواردی که مستأجر نتواند یا نخواهد اجاره را در موعد مقرر بپردازد، مسیرهای مختلفی برای حل مشکل پیش روی طرفین قرار دارد. برخی با گفت‌وگو و توافق دوستانه، شرایطی را تنظیم می‌کنند که به نفع هر دو باشد. اما در مواردی که اختلافات شدت می‌گیرد و هیچ‌کدام حاضر به کوتاه آمدن نیستند، ماجرا به دادگاه کشیده می‌شود. در این شرایط، آن‌که بتواند اسناد و مدارک قانع‌کننده‌تری ارائه دهد، شانس بیشتری برای احقاق حق خود خواهد داشت.
2. اختلاف بر سر زمان تخلیه:
💢یکی دیگر از دعاوی مالی رایج، اختلاف بر سر زمان تخلیه‌ی ملک است. برخی صاحب‌خانه‌ها، به دلایل اقتصادی، تمایل دارند که مستأجر دقیقاً در زمان مقرر واحد را تخلیه کند تا بتوانند سریعاً مستأجر جدیدی را جایگزین کنند. در مقابل، مستأجرانی نیز هستند که به دلایل مختلف، قادر به تخلیه در زمان تعیین‌شده نیستند و درخواست مهلت بیشتری می‌کنند.
💢این اختلاف، زمانی به یک معضل پیچیده تبدیل می‌شود که یکی از طرفین، به هیچ عنوان حاضر به همکاری نباشد. برخی صاحب‌خانه‌ها، در صورت تأخیر مستأجر، درخواست جریمه دیرکرد یا دریافت اجاره‌ی مضاعف می‌کنند، درحالی‌که مستأجران نیز گاهی تلاش می‌کنند با استناد به شرایط خاص، زمان بیشتری برای جابه‌جایی بگیرند.
💢در این میان، دادگاه تنها بر اساس مفاد قرارداد و مستندات قانونی تصمیم‌گیری خواهد کرد. بنابراین، اگر یکی از طرفین قصد داشته باشد از این مجادله پیروز بیرون بیاید، باید با مدارک معتبر و ادله‌ی محکم، وارد میدان شود.
3. اختلاف بر سر خسارات وارده:
💢یکی از مواردی که معمولا در پایان قرارداد رخ می‌دهد، اختلاف بر سر میزان خسارات وارده به ملک است. مستأجر برای دریافت مبلغ ودیعه خود اقدام می‌کند، اما صاحب‌خانه با بررسی ملک، مدعی می‌شود که بخش‌هایی از آن دچار خسارت شده و باید جبران شود. اگر طرفین نتوانند بر سر میزان خسارت یا نحوه‌ی پرداخت آن توافق کنند، این موضوع به دادگاه کشیده می‌شود تا تعیین شود که چه کسی مسئول جبران هزینه‌هاست.
4. افزایش اجاره در سال جدید:
💢در سال‌های اخیر، افزایش بی‌رویه‌ی تورم باعث شده است که توافق بر سر رقم اجاره‌بها در سال جدید، به یکی از پرتکرارترین دعاوی مالی میان صاحب‌خانه و مستأجر تبدیل شود. به‌طور معمول، افزایش اجاره در یک بازه‌ی منطقی صورت می‌گیرد، اما در شرایط اقتصادی ناپایدار، برخی صاحب‌خانهان توقع افزایش چشمگیری دارند، درحالی‌که مستأجران توان پرداخت آن را ندارند. در این موارد، اگر توافق حاصل نشود، گاهی طرفین برای تعیین میزان عادلانه‌ی اجاره‌بها، به مراجع قانونی مراجعه می‌کنند.
5. عدم تخلیه ملک توسط مستأجر:
💢گاهی مستأجر به دلایلی حاضر به تخلیه ملک نمی‌شود. در بسیاری از این موارد، مشکل اصلی، تأخیر در بازگرداندن ودیعه از سوی صاحب‌خانه است. مستأجرانی که از نظر مالی در مضیقه هستند، بدون دریافت مبلغ ودیعه، امکان اجاره‌ی جای جدید را ندارند. این مسئله باعث می‌شود که تخلیه به تعویق بیفتد و اختلاف میان طرفین شدت بگیرد. در چنین شرایطی، معمولا صاحب‌خانه برای تخلیه‌ی قانونی ملک، به دادگاه مراجعه می‌کند.
6. تخلیه‌ی زودتر از موعد توسط صاحب‌خانه:
💢در برخی موارد، صاحب‌خانه پس از اجاره دادن ملک، به دلایلی پشیمان می‌شود و تصمیم می‌گیرد که مستأجر را پیش از پایان قرارداد مجبور به تخلیه کند. این اقدام، نه‌تنها مستأجر را در شرایط دشواری قرار می‌دهد، بلکه هزینه‌های اضافی جابه‌جایی، اسباب‌کشی و یافتن محل جدید را نیز به او تحمیل می‌کند. اگر چنین تصمیمی بدون توافق دو طرف و خارج از چارچوب قانونی باشد، مستأجر می‌تواند از صاحب‌خانه شکایت کند و درخواست غرامت نماید.
7. نقص در امکانات وعده داده‌شده:
💢گاهی صاحب‌خانه در زمان تنظیم قرارداد، وعده‌هایی درباره‌ی امکانات ملک می‌دهد—مثلا نصب کولر، تعمیرات، یا تجهیز آشپزخانه—اما پس از عقد قرارداد، به این تعهدات عمل نمی‌کند. در چنین شرایطی، مستأجر که بر اساس این وعده‌ها قرارداد را امضا کرده، ممکن است برای مطالبه‌ی حق خود، به مراجع قانونی مراجعه کند.
نتیجه‌گیری دعاوی موجر و مستاجر :
بسیاری از این دعاوی، نتیجه‌ی تعهدات نادیده‌گرفته‌شده، سوءتفاهم‌ها، یا عدم شفافیت در قرارداد است. برای جلوگیری از چنین اختلافاتی، بهترین راهکار، تنظیم قراردادی دقیق و شفاف است که تمامی جزئیات، از خسارات و امکانات گرفته تا شرایط تخلیه و افزایش اجاره، در آن به‌وضوح مشخص شده باشد. در غیر این صورت، طرفین ممکن است به جای یک تجربه‌ی ساده‌ی اجاره‌نشینی، وارد نزاعی طولانی در پیچ‌وخم‌های قانونی شوند.
