در حوزه حقوقی، اراضی به انواع مختلفی تقسیم میشوند که هرکدام ویژگیها و مقررات خاص خود را دارند. از جمله این اراضی میتوان به زمینهای بایر، موات و دایر اشاره کرد:
✔ اراضی بایر: این اراضی به زمینهایی اطلاق میشود که در آنها هیچگونه عملیات کشاورزی و زراعی صورت نگرفته است.
✔ اراضی موات: این دسته شامل اراضی بایر هستند که به هیچ شخصی تعلق ندارند و ملک خصوصی به شمار نمیروند.
✔ اراضی دایر: این زمینها بهطور مداوم و مستمر مورد استفاده قرار میگیرند. اگر این اراضی در محدوده شهری واقع باشند، بهعنوان اراضی دایر شهری شناخته میشوند، در حالی که در خارج از محدوده شهری به عنوان اراضی دایر کشاورزی محسوب میشوند.
مسأله منابع طبیعی نیز در این عرصه اهمیت ویژهای دارد. طبق قانون حفاظت و بهرهبرداری از جنگلها و مراتع، تمامی جنگلها و مراتع بهعنوان اراضی متعلق به منابع طبیعی شناخته میشوند، مگر اینکه تا تاریخ معینی که در قانون مشخص شده، به احیا و استفاده خصوصی تبدیل شده باشند. همچنین، اراضی واقع در محدوده شهری میتوانند بهعنوان باغ تلقی شوند و به تبع آن، تحت مقررات خاصی قرار گیرند.
وکیل ملکی و اراضی:
افرادی که در تهران یا سایر نقاط کشور صاحب ملک و اراضی هستند، در مواقعی که با مشکلات حقوقی در زمینه املاک و اراضی مواجه میشوند، معمولا به دنبال یافتن بهترین وکیل ملکی و وکیل اراضی میباشند.
وکیل ملکی به وکیلی اطلاق میشود که در زمینه دعاوی مربوط به املاک و اراضی تخصص دارد. دعاوی ملکی به مجموعهای از پروندهها گفته میشود که ارتباط مستقیمی با اموال غیرمنقول و حقوق انسانی دارند. اموال غیرمنقول به اموالی گفته میشود که جابجایی آنها امکانپذیر نیست و شامل زمینها و املاک میشود. در برخی تقسیمبندیها، اراضی به اراضی شهری و خارج از محدوده شهری تقسیم میشوند و املاک نیز به تجاری و مسکونی دستهبندی میگردند. دعاوی مختلفی در این زمینه مطرح میشود که تمامی این موارد در حوزه فعالیت وکیل ملکی قرار دارد.
یک وکیل ملکی ممکن است در سایر حوزههای حقوقی مانند دعاوی خانواده (طلاق، حضانت، نفقه و فسخ نکاح و …) نیز تجربه داشته باشد، اما تمام تمرکز خود را بر دعاوی مربوط به املاک و اراضی متمرکز میکند و از ورود به سایر دعاوی خودداری میکند.
این دعاوی شامل مواردی همچون تنظیم سند رسمی، اخذ پایان کار، خلع ید، تقسیم و افراز املاک مشاع، تا دعاوی کیفری مانند فروش مال غیر، جعل سند، تصرف عدوانی و موارد دیگر است که همگی در حوزه کاری وکیل ملکی قرار دارند.
در این بخش، به طور خلاصه تمامی موارد مرتبط با وکیل ملکی را برای شما توضیح میدهیم.
وکیل ملکی در دعاوی خلع ید:
اگر ملکی، اعم از زمین یا ساختمان، بدون رضایت مالک در تصرف شخص دیگری باشد، مالک میتواند با کمک وکیل ملکی و از طریق تقدیم دادخواست خلع ید به مراجع قضایی، درخواست تخلیه و اخراج متصرف را بنماید.
تفاوت دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی:
1. در دعوای تصرف عدوانی، رعایت تشریفات دادرسی الزامی نیست، اما در دعوای خلع ید، لازم است این تشریفات رعایت شود.
2. هر دو نوع دعوی میتوانند توسط شاکی یا وکیل ملکی تجدیدنظر شوند.
3. در دعوای خلع ید، حکم صادره باید قطعی شده و سپس اجرا شود، در حالی که در دعوای تصرف عدوانی، حکم قابل اجرا فورا است و نیازی به قطعی شدن ندارد.
4. در دعوای تصرف عدوانی، اشخاص غیرمالک مانند مستأجر، مباشر، خادم، کارگر و … نیز میتوانند به نیابت از مالک طرح دعوی نمایند، اما در دعوای خلع ید تنها افراد ذینفع، وکیل ملکی یا نماینده قانونی مالک میتوانند اقدام کنند.
تفاوت تفکیک و افراز در فروش ملک مشاع از دیدگاه وکیل ملکی:
اگر شرکاء در فروش ملک مشاع به توافق نرسند، هرکدام از شرکاء میتوانند از طریق وکیل ملکی درخواست افراز ملک مشاع را داشته باشند. لازم به ذکر است که در صورتی که پرونده ثبتی ملک به پایان رسیده باشد، درخواست افراز باید به اداره ثبت محل ارائه گردد. در حالی که برای تفکیک ملک نیاز نیست ملک مشاع باشد. مالک میتواند با کمک وکیل ملکی درخواست تفکیک ملک خود به قطعات مختلف را به اداره ثبت ارائه دهد. همچنین، اگر مالکان مشاعی به توافق درباره تقسیم ملک (چه عرصه و چه اعیان) برسند، میتوانند درخواست تفکیک ملک را به اداره ثبت ارائه دهند و نیازی به درخواست افراز نخواهد بود.
دستور تخلیه توسط وکیل ملکی:
در صورتی که مالک و مستأجر قرارداد اجارهای منعقد کنند و مدت آن به پایان برسد، اما مستأجر از تخلیه ملک امتناع کند، مالک یا وکیل ملکی میتواند با مراجعه به شورای حل اختلاف و پرداخت مبلغ قرضالحسنه (پول پیش) تقاضای صدور دستور تخلیه را مطرح کند. این دستور فوری و غیرقابل اعتراض خواهد بود.
وکیل ملکی در دعاوی سرقفلی؛
سرقفلی مبلغی است که مستأجر برای بهرهبرداری از یک مکان تجاری به مالک پرداخت میکند. با این حال، مالکیت عین ملک (املاک تجاری) همچنان در اختیار مالک باقی میماند. قرارداد اجاره برای استفاده از عین ملک بین مالک و مستأجر منعقد میشود و مستأجر مبلغ اجارهبها را به مالک میپردازد. در واقع، مستأجر با پرداخت سرقفلی، امتیاز تجاری بودن ملک را خریداری میکند، نه مالکیت عین ملک.
چگونه خریدار میتواند فروشنده را به تنظیم سند رسمی ملزم کند؟
اگر ملکی سند رسمی داشته باشد و فروشنده از تنظیم سند رسمی امتناع کند، خریدار میتواند با استفاده از وکیل ملکی، دادخواستی برای الزام به تنظیم سند رسمی ملک به دادگاه ارائه دهد. دادگاه نیز فروشنده را به تنظیم سند رسمی محکوم میکند. در صورتی که فروشنده همچنان از اجرای حکم امتناع کند، نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر شده و به جای فروشنده سند را امضا میکند.
چگونه اجور معوقه ملک مسکونی را با وکیل ملکی مطالبه کنیم؟
در قرارداد اجاره اماکن مسکونی، مبلغ اجاره بهای ماهیانه مشخص شده است که مستأجر متعهد به پرداخت آن به مالک است. در صورت عدم پرداخت اجاره بها در موعد مقرر و تأخیر در پرداخت اجور، مالک میتواند با کمک وکیل ملکی، دادخواستی برای مطالبه اجور معوقه به مرجع قضائی تقدیم کند. همچنین، بسیاری از اجارهنامهها به مالکان این حق را میدهند که در صورت تأخیر در پرداخت اجور، قرارداد اجاره را فسخ کرده و از طریق وکیل ملکی برای تخلیه ملک از مستأجر اقدام نمایند.
مزایای دریافت پایان کار توسط وکیل ملکی:
پایان کار ساختمانی به عنوان مدرک مهمی شناخته میشود که نشاندهنده عدم تخلف ساختمانی در ملک است و تاییدیه شهرداری را بر اساس استانداردهای فنی و مهندسی دریافت کرده است. این مدرک نه تنها برای تأیید قانونی وضعیت ساختمان ضروری است، بلکه به صاحبان ملک اجازه میدهد که برای دریافت صورت مجلس تفکیکی از اداره ثبت محلی اقدام کنند. در نهایت، با داشتن این مستندات میتوان اقدام به دریافت سند ششدانگ تفکیکی تکبرگ کرد.
بدیهی است که طی این مراحل بهطور مستقیم هم وقت زیادی میبرد و هم پیچیدگیهای زیادی به لحاظ اداری و حقوقی دارد. در این مواقع، دخالت یک وکیل ملکی متخصص میتواند روند کار را سریعتر و بدون بروز مشکلات اداری از سوی مراجع مختلف انجام دهد. به این ترتیب، زمان و هزینهها کاهش مییابد و درخواستها با موفقیت بیشتری پیگیری میشود.
اهمیت مشاوره با وکیل ملکی:
✴در مسائل مالی، که ممکن است با جابجایی ضرر و سود افراد همراه باشد، نیاز به حضور وکیل ملکی و وکیل حقوقی با تجربه از اهمیت ویژهای برخوردار است. نحوه طرح دعوا و تعیین روند دادرسی در چنین دعاوی نقش بسیار زیادی در نتیجه نهایی دارد و درست مانند پیریزی یک سازه، نیاز به فردی متخصص برای آن دارد.
✴در بسیاری از موارد که در آنها یکی از طرفین ملک دیگری را تصرف میکند، وکیل ملکی متخصص است که میتواند تشخیص دهد که آیا باید دعوای حقوقی تصرف عدوانی طرح کند یا دعوای کیفری. به دلیل وجود پیچیدگیهای متعدد در قوانین ملکی، وکیل ملکی میداند که مبنای ارزش معاملاتی املاک چیست و در کجا باید قوانین مربوط به شهرداری یا مالیاتها بهدرستی اجرا شود.
✴این وکیل است که میداند زمان مناسب برای ارایه مدارک و دفاعیات چه زمانی است تا از تضییع حقوق موکل جلوگیری کند. در واقع، مشکلات حقوقی در زمینه املاک میتواند به خسارات مالی زیادی منجر شود و به همین دلیل مراجعه به وکیل ملکی متخصص برای پیگیری دعاوی مختلف همچون سرقفلی، فسخ قرارداد، تخلیه ملک و تصرف عدوانی ضروری است. داشتن یک وکیل ماهر در این زمینه میتواند مشکلات حقوقی افراد را بهطور مؤثر حل کند و از ضایع شدن حقوق آنها جلوگیری نماید.
تنظیم لایحه و دادخواست در دادگاه کاری تخصصی است که نیاز به تجربه و دانش حقوقی دارد. تیم وکیل خوب به صورت کاملا حرفه ای و تخصصی آماده ارائه خدمات در این زمینه به شما می باشد
شماره تماس : 09363145061
دعاوی مرتبط با اراضی و املاک:
دعاوی مربوط به اراضی یکی از رایجترین انواع دعاوی در محاکم قضائی است که بسیاری از افراد را درگیر مسائل قانونی خود میکند. این دسته از دعاوی به دلیل وجود قوانین پیچیده و متعدد در زمینه اراضی و املاک، دارای جنبههای حقوقی خاص و چالشبرانگیز است. در چنین مواردی، استفاده از وکیل متخصص در امور اراضی اهمیت ویژهای دارد و میتواند نقش کلیدی در به نتیجه رسیدن پرونده ایفا کند. در این مقاله به بررسی انواع دعاوی مرتبط با اراضی پرداخته خواهد شد تا مفهوم دقیق این دعاوی برای شما روشن شود.
دعاوی مرتبط با اراضی به چه معناست؟
این دسته از دعاوی به املاکی مربوط میشود که شامل زمینهای کشاورزی، باغات، ساختمانها و سایر اراضی میباشند. در واقع، در اصطلاح حقوقی، این املاک بهعنوان اموال غیرمنقول شناخته میشوند و برای هر یک از این نوع اموال قوانین و مقررات مخصوص به خود وجود دارد. در نتیجه، دعاوی مختلفی در این زمینه بهوجود میآید که نیازمند بررسی دقیق و تخصصی هستند.
انواع دعاوی مرتبط با اراضی:
دعاوی مربوط به اراضی شامل طیف گستردهای از مسائل حقوقی میشوند که در اینجا به برخی از مهمترین آنها اشاره خواهیم کرد. این دعاوی را میتوان بهصورت زیر دستهبندی کرد:
1. دعاوی اثبات مالکیت: این دعاوی مربوط به املاکی هستند که در دفاتر ثبت اسناد هنوز به ثبت نرسیدهاند.
2. دعوای الزام به دریافت پایان کار: این دعوا مربوط به ساختمانهایی است که مراحل ساخت و ساز آنها تمام شده و نیاز به دریافت پایان کار از شهرداری دارند.
3. دعوای الزام به تحویل مبیع: زمانی که فروشنده به تعهدات خود در رابطه با تحویل ملک عمل نکرده باشد، خریدار میتواند چنین دعوایی را مطرح کند.
4. دعوای الزام به پرداخت ثمن: در صورتی که بایع (فروشنده) مبلغ تعیینشده در قرارداد را نپردازد، این دعوا مطرح میشود.
5. دعوای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی: این دعوا برای زمانی است که صاحب ملک بخواهد برای ملک خود صورت مجلس تفکیکی از اداره ثبت اسناد و املاک دریافت کند.
6. دعوای مطالبه سرقفلی یا حق کسب و پیشه: این دعوا زمانی مطرح میشود که مستأجر برای کسب و پیشه از مالک حق سرقفلی درخواست کرده باشد.
7. دعاوی تصرف: این دعاوی شامل دعوای تصرف عدوانی و دعوای مزاحمت و ممانعت از حق است که در رابطه با تصرفات غیرمجاز به املاک مورد استفاده قرار میگیرد.
8. درخواست صدور دستور فروش مال مشاع: در صورتی که شرکای مال مشاع نسبت به فروش آن اعتراض داشته باشند و امکان افراز مال وجود نداشته باشد، دادگاه میتواند دستور فروش آن مال را صادر کند.
9. دعوای مطالبه وجهالزام: در صورت عدم انجام تعهدات مالی از سوی طرفین، این دعوا مطرح میشود.
10. دعوای تشخیص موات بودن زمین طبق قانون زمین شهری: این دعوا مربوط به اراضی موات است که هیچ مالک مشخصی ندارند یا مالکیت آنها روشن نیست.
11. دعوای تشخیص ملی بودن زمین: زمانی که محل وقوع یک زمین ملی محسوب شود، این دعوا بهمنظور احراز و تعیین ملی بودن زمین مطرح میشود.
12. دعاوی مربوط به وقف: این دعاوی به مسائلی مرتبط با اراضی وقف شده میپردازد که ممکن است نیاز به تعیین تکلیف و رفع ابهامهای قانونی داشته باشد.
دعاوی مرتبط با ثبت اسناد و املاک:
علاوه بر دعاوی عمومی مربوط به اراضی، برخی دعاوی به طور خاص به مسائل ثبت اسناد و املاک مربوط میشوند. این دسته از دعاوی شامل موارد زیر هستند:
1. تبدیل سند عادی به سند رسمی: در صورتی که سند ملک به صورت عادی تنظیم شده باشد و نیاز به تبدیل آن به سند رسمی باشد، این درخواست به دادگاه یا مرجع صالح ارائه میشود.
2. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی: این دعوا زمانی مطرح میشود که فروشنده ملک از تنظیم سند رسمی برای انتقال مالکیت به خریدار امتناع کند. در چنین شرایطی، خریدار میتواند با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اقدام کند.
3. دعاوی ناشی از تعارض اسناد یا تعارضات ثبتی: زمانی که اسناد مختلف ملک با یکدیگر در تضاد باشند یا مشکلات ثبت وجود داشته باشد، دعاوی مرتبط با این تعارضات مطرح میشوند.
4. درخواست افراز املاک مشاع: این درخواست زمانی ارائه میشود که چند نفر مالک یک ملک مشاع باشند و بخواهند سهم خود را از ملک جدا کنند. این درخواست به مرجع صالح مانند دادگاه یا اداره ثبت ارسال میشود.
5. دعوای تقسیم مال مشاع: در صورتی که شرکای ملک مشاع به توافقی برای تقسیم ملک دست یابند، دعوای تقسیم مال مشاع مطرح میشود.
6. درخواست تفکیک ملک: زمانی که مالک یک ملک بهطور کلی بخواهد ملک خود را به بخشهای کوچکتر تقسیم کند، باید درخواست تفکیک ملک را به مرجع صالح ارائه دهد.
7. درخواست برای اجرای ثبت یا توقف عملیات ثبت: این دعوا زمانی مطرح میشود که شخصی بخواهد عملیات ثبت ملکی را آغاز کند یا آن را متوقف نماید.
8. ابطال اجرائیههای ثبتی: زمانی که صدور اجرائیه ثبتی اشتباه یا نادرست باشد، درخواست ابطال آن اجرائیه مطرح میشود.
دعاوی مربوط به وکیل اراضی با جنبه کیفری:
برخی از دعاوی اراضی به دلیل حساسیت بالا و ارتباط با قوانین کیفری، ممکن است منجر به مجازات شوند. این دعاوی شامل موارد زیر هستند:
1. جعل اسناد املاک: هرگونه تقلب در اسناد ملکی که باعث ایجاد ضرر به دیگران شود، بهعنوان جعل سند شناخته میشود.
2. دعاوی تصرف عدوانی: در این دعاوی، فردی بهطور غیرقانونی و بدون اجازه مالک، به تصرف ملک دیگری میپردازد.
3. معامله معارض: زمانی که فردی در دو قرارداد مختلف برای یک ملک بهطور همزمان به فروش یا انتقال آن اقدام میکند، چنین عمل معارضی قابل پیگیری قانونی است.
4. کلاهبرداری در زمینه املاک: هرگونه فریبکاری که در روند خرید و فروش املاک صورت گیرد و موجب ضرر مالی به طرف مقابل شود، بهعنوان کلاهبرداری در نظر گرفته میشود.
5. انتقال مال غیر: این مورد زمانی است که شخصی بدون داشتن حق مالکیت، مال دیگری را انتقال دهد.
6. تغییر غیرمجاز کاربری اراضی: هرگونه تغییر در کاربری اراضی بهطور غیرقانونی یا بدون مجوزهای لازم، پیگیری حقوقی دارد.
نقش وکیل اراضی در دعاوی مربوط به املاک:
همانطور که مشاهده میکنید، دعاوی مربوط به اراضی و املاک طیف وسیعی از مسائل را شامل میشوند. این دعاوی به دلیل ارتباط مستقیم با داراییهای فردی و اجتماعی افراد اهمیت زیادی دارند و در صورت پیگیری نادرست یا بیتوجهی به قوانین، میتوانند خسارتهای سنگینی برای افراد به همراه داشته باشند. بنابراین، در چنین شرایطی استفاده از یک وکیل متخصص در دعاوی اراضی که آگاهی کامل از رویههای قضائی، قوانین ثبت اسناد و محاکم دادگستری دارد، امری ضروری است.